「親が亡くなったけど、土地や家の名義はどうすればいいの？」「不動産の相続手続きは何から始めたらいい？」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
土地や建物を相続したら、法務局で「相続登記」という名義変更の手続きが必要です。2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
この記事では、不動産の相続による名義変更の手続きを7つのステップに分けてわかりやすく解説します。必要書類や費用の目安もまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
【この記事の結論】 土地や不動産を相続したら、法務局で「相続登記（名義変更）」の手続きが必要です。2024年4月から義務化され、3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
- 相続登記の期限は3年以内 — 相続を知った日から3年以内に法務局へ申請
- 費用は自分でやれば1万〜3万円程度 — 登録免許税（評価額×0.4%）＋書類取得費用
- 司法書士に依頼する場合は6万〜10万円 — 報酬＋登録免許税＋書類取得費用
この記事の対象読者： 親が亡くなり土地や家の名義変更が必要な方、相続登記を自分でやりたい方 読んだら今日やること： 被相続人の不動産を確認し、必要書類の収集を始めましょう
相続登記（名義変更）とは？なぜ必要なの？
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きのことです。
正確には「所有権移転登記」といい、法務局に申請して登記簿の名義人を書き換えます。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしないまま放置すると、以下のリスクがあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 過料が科される | 2024年4月から義務化。10万円以下の過料 |
| 売却・担保設定ができない | 名義が被相続人のままでは不動産を売れない |
| 権利関係が複雑になる | 相続人が増え、手続きがさらに困難に |
| 固定資産税の通知が届かない | 相続人の住所に届かず未払いになる恐れ |
特に相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続人の数が増えて手続きが非常に複雑になります。早めの対応が大切です。
2024年4月から相続登記が義務化！期限と罰則は？
2024年4月1日から、相続登記の申請が法律で義務付けられました。
義務化の内容
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料 |
| 過去の相続 | 遡及適用あり（2027年3月31日が期限） |
重要 すでに相続が発生している方（2024年4月1日より前の相続）も対象です。この場合、2027年3月31日までに相続登記を完了する必要があります。
「正当な理由」として認められるケース
以下のような事情がある場合は、過料の対象外となる可能性があります。
- 相続人が多数で、戸籍の収集に時間がかかる
- 遺言書の有効性や遺産の範囲で争いがある
- 相続登記の義務者が重病を抱えている
- DV被害者で、住所を知られたくない事情がある
ただし、「忙しかった」「手続きの仕方がわからなかった」は正当な理由にはなりません。早めに対応しましょう。
相続登記に必要な書類一覧
相続登記に必要な書類は、遺言書の有無によって異なります。
共通で必要な書類
| 書類 | 取得先 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 1通450〜750円 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村役場 | 1通300円程度 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各自の本籍地の市区町村役場 | 1通450円 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 | 1通300円程度 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 | 1通300円程度 |
| 登記申請書 | 自分で作成（法務局HPにひな型あり） | 無料 |
遺言書がない場合（追加書類）
| 書類 | 取得先 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 | 無料 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 住所地の市区町村役場 | 1通300円程度 |
遺産分割協議書の書き方については「遺産分割協議書の書き方とテンプレート」で詳しく解説しています。
遺言書がある場合（追加書類）
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 遺言書 | 自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が必要 |
| 検認済証明書 | 自筆証書遺言の場合のみ |
遺言書の書き方については「遺言書の書き方（自筆証書遺言）」をご覧ください。
相続登記の手続き7ステップ【自分でやる方法】
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で手続きすることも可能です。 以下の7ステップで進めましょう。
ステップ1: 相続する不動産を確認する
まず、被相続人がどの不動産を所有していたかを確認します。
確認方法は以下のとおりです。
- 固定資産税の納税通知書を確認する — 毎年届く通知書に物件が記載されている
- 名寄帳（なよせちょう）を取得する — 市区町村役場で取得可能。その自治体内の全不動産が記載
- 所有不動産記録証明書を取得する — 2026年2月から開始の新制度。法務局で取得でき、全国の不動産を一覧化できる
2026年2月からの新制度 「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。法務局に申請すると、被相続人名義の不動産を全国横断で一覧化した証明書を入手できます。複数の自治体にまたがる不動産の把握に便利です。
ステップ2: 相続人を確定する
被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。
| 戸籍の種類 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本 | 現在の戸籍 | 1通450円 |
| 除籍謄本 | 除籍された戸籍 | 1通750円 |
| 改製原戸籍 | 制度変更前の古い戸籍 | 1通750円 |
被相続人が転籍を繰り返している場合、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があります。郵送での請求も可能ですが、時間がかかることもあるため、早めに着手しましょう。
ステップ3: 遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で「誰がどの不動産を相続するか」を話し合います。
遺産分割協議のポイントは以下のとおりです。
- 相続人全員の合意が必要 — 1人でも反対があると成立しない
- 協議書を書面で作成する — 全員が署名・実印を押印
- 印鑑証明書を添付する — 各相続人の印鑑証明書が必要
遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を利用する方法もあります。相続手続き全体の流れについては「相続手続きを自分でやる方法」をご参照ください。
ステップ4: 必要書類を収集する
前述の必要書類を順番に集めます。取得にかかる期間の目安は以下のとおりです。
| 書類 | 取得期間の目安 |
|---|---|
| 戸籍謄本（窓口） | 即日 |
| 戸籍謄本（郵送） | 1〜2週間 |
| 固定資産評価証明書 | 即日〜数日 |
| 印鑑証明書 | 即日 |
全ての書類が揃うまで、1〜2か月かかるケースも珍しくありません。
ステップ5: 登記申請書を作成する
法務局のホームページからひな型をダウンロードし、登記申請書を作成します。
記載する主な内容は以下のとおりです。
- 登記の目的: 「所有権移転」
- 原因: 「令和〇年〇月〇日 相続」（被相続人の死亡日）
- 相続人: 不動産を取得する相続人の住所・氏名
- 添付情報: 登記原因証明情報、住所証明情報
- 不動産の表示: 登記簿に記載された物件情報
A4用紙に横書きで記入します。パソコンでの作成が推奨されていますが、黒色ボールペンでの手書きも可能です。
ステップ6: 登録免許税を計算・納付する
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
| 固定資産税評価額 | 登録免許税 |
|---|---|
| 1,000万円 | 4万円 |
| 2,000万円 | 8万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
| 5,000万円 | 20万円 |
計算手順は以下のとおりです。
- 固定資産評価証明書で土地と建物の評価額を確認
- 評価額の合計額から1,000円未満を切り捨て（課税標準額）
- 課税標準額 × 0.4% を計算
- 100円未満を切り捨てた金額が登録免許税
免税措置 土地の評価額が100万円以下の場合、登録免許税が免税になります。この措置は2027年3月31日まで延長されています。
登録免許税は、収入印紙を申請書に貼付して納付します。収入印紙は法務局の窓口で購入できます。
ステップ7: 法務局に申請する
書類が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
| 申請方法 | 特徴 |
|---|---|
| 窓口申請 | 不備があればその場で修正できる。初めての方におすすめ |
| 郵送申請 | 封筒に「不動産登記申請書在中」と赤字で記載。書留郵便で送付 |
| オンライン申請 | 「登記・供託オンライン申請システム」を利用。電子証明書が必要 |
初めて相続登記をする方は、窓口での申請をおすすめします。 法務局では事前に無料相談も受け付けていますので、不安な方は予約のうえ相談してから申請するとスムーズです。
申請から登記完了まで、通常1〜2週間程度かかります。
相続登記にかかる費用はいくら？
相続登記にかかる費用は、自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で大きく異なります。
費用の比較表
| 費用項目 | 自分で手続き | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額×0.4% | 評価額×0.4% |
| 戸籍謄本等の取得費 | 3,000〜1万円 | 3,000〜1万円 |
| 司法書士報酬 | 0円 | 6万〜10万円 |
| 合計目安 | 1万〜3万円＋登録免許税 | 7万〜12万円＋登録免許税 |
費用を抑えたい場合 司法書士に依頼する最大のメリットは、手間と時間の削減です。ただし、費用を抑えたい方は自分で手続きすることも十分可能です。法務局の無料相談を活用すれば、わからない点も解決できます。
司法書士に依頼したほうがよいケース
以下のようなケースでは、司法書士への依頼をおすすめします。
- 相続人が多く、戸籍の収集が大変
- 被相続人の不動産が複数の法務局管轄にまたがる
- 遺産分割協議が複雑
- 相続登記を放置していて何代もの相続が発生している
- 仕事が忙しく、平日に法務局に行けない
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記は自分でもできる？
A. はい、自分で手続きすることは可能です。法務局のホームページにひな型があり、窓口での無料相談も利用できます。ただし、戸籍の収集や申請書の作成に手間がかかるため、時間に余裕がない方は司法書士への依頼をおすすめします。
Q. 相続登記の期限はいつまで？
A. 相続を知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に発生した相続については、2027年3月31日が期限です。期限を過ぎても手続き自体は可能ですが、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。
Q. 不動産の評価額はどうやって調べる？
A. 毎年届く「固定資産税の納税通知書」に記載されています。通知書が手元にない場合は、不動産の所在地の市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得してください。1通300円程度です。
Q. 相続した土地を売りたい場合はどうする？
A. まず相続登記で名義変更を完了させてから売却手続きに進みます。被相続人の名義のままでは売却できません。売却益がある場合は譲渡所得税がかかりますが、相続税の取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内の売却）を使える場合があります。相続税の基本については「相続税はいくらからかかる？基礎控除の計算方法」をご覧ください。
Q. 共有名義で登記してもいい？
A. 法律上は可能ですが、あまりおすすめしません。共有名義にすると、将来の売却や建替えに共有者全員の同意が必要になり、トラブルの原因になりやすいためです。できる限り1人の名義にまとめるのが望ましいです。
まとめ
土地や不動産の相続による名義変更（相続登記）の手続きを、7つのステップで解説しました。
改めて手順をまとめます。
- 相続する不動産を確認する
- 相続人を確定する（戸籍調査）
- 遺産分割協議を行う
- 必要書類を収集する
- 登記申請書を作成する
- 登録免許税を計算・納付する
- 法務局に申請する
2024年4月から相続登記は義務化されており、3年以内に手続きしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。 すでに相続が発生している方は、2027年3月31日までに手続きを済ませましょう。
自分で手続きする場合の費用は1万〜3万円程度（＋登録免許税）です。法務局の無料相談も活用しながら、早めの対応をおすすめします。
相続手続き全体の流れについては「相続手続きを自分でやる方法」もあわせてご覧ください。
※ この記事は一般的な情報提供を目的としています。 個別の事情については、専門家（司法書士・弁護士・税理士など）にご相談ください。